（圖片來源：經濟觀察報）

經濟觀察網 記者 田國寶 在9月25日由經濟觀察報主辦的2022藍籌物業百強峰會上，中國上市公司協會學術顧問委員會主任委員，中國證監會原司長（局長），同濟大學教授、博士生導師黃運成做了主題演講，對物業的起源、發展、現狀及趨勢進行回顧和分析。

黃運成表示，物業行業走到了一個重新進行市場定位和尋找未來發展方向的關鍵時刻，從服務理念、服務方式到經營理念、經營方式都到了一個深化改革的階段。

以下為黃運成演講內容節選：

全球物業市場發展過程演進

物業市場是一個很久遠的行業，最早起源于英國19世紀六十年代，隨著工業革命發展，很多農村人口涌入城市，奧威克婭希爾女士為她名下的出租物業制定了一套辦法，這就是早期的物業管理。

到了1885年，英國頒布了一個物業法規——《1885工人階級住宅法》，1868年組建英國皇家測量師協會，這是一個全國性的物業管理協會。

到20世紀30年代，物業活動到了美國，出現了一些物業管理方面的組織，包括芝加哥建筑管理人員組織、建筑物主組織、建筑物業主理人員協會。

20世紀八十年代，中國深圳成立了深圳物業管理公司；1994年，中國建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，這是一個最初的法規。

2007年3月，中國頒布了《物權法》——第一部跟物業相關的法規；1995年5月，中國成立首家物業協會；2010年，中國住建部印發了物業承接查驗辦法。

2011年，深圳召開了物業管理改革30周年大會；2015年，物業管理主體框架進一步完善，物業包括建設單位、業主、業主大會及業主委員會、物業管理企業、政府及物業管理相關機構。

2019年，境外物業管理企業參與中國國內市場的競爭；2022年，中國的物業管理市場進一步向多元化方向發展。

這是一個過程的簡單概括。

物業管理現狀及基本特征

物業管理大概分成兩類：第一，居住物業；第二，商業物業。

居住物業主要跟生活相關，按目前情況看，居住物業在物業市場占了70%的規模；商業物業就是居住物業以外的物業管理活動。

從物業行業發展進程來看分為4個階段：一是1981-2003年萌芽階段；二是2004-2013年傳統服務階段；三是2014-2020年的快速發展階段；四是從2021年開始，物業隨著多元化發展，進入了轉型、探索、多元化發展和資本市場的階段。

從2016-2022年的物業收入情況來看，發展速度還是很快的，2016年是2414億元，到2020年已經發展到3654億元，預計今年的物業管理收入將達到4545億元，物業管理面積達到290億平方米。

現在，物業行業正走到重新進行市場定位和尋找未來發展方向的關鍵時刻，從服務理念、服務方式到經營理念、經營方式都到了深化改革的階段。

從物業特征來看，每個城市都跟物業緊密相關，物業是一個非常龐大的市場。目前物業管理仍處于追求規模增長的粗放階段。

百強物業管理企業市場集中度大概在30%-50%左右。目前，物業管理市場還是與房地產緊密相關，沒有走出獨立的市場特征、市場行為，因為房地產市場的波動，物業市場也在相應地波動。

多數物業公司收入來源比較單一，物業費仍然是物業公司收入的主要來源，因為物業費有天花板，所以物業公司收入還有一定的天花板。物業管理標準化程度仍然比較低，整個行業法制化程度還比較低。資本市場對物業管理市場的推動空間是非常巨大的，未來通過資本市場一定會推動整個物業市場進一步發展。

從百強企業近14年（2007—2021）來的發展情況來看，管理面積均值從468萬平方米增長到現在5693萬平方米，增長了11倍，復合增長率是19.54%；管理項目數量平均值從46個增加到了256個，累計增長4.57倍；管理平均面積由10萬平方米增加到22.24萬平方米，增加了118.67%。

百強企業市場占有率也在不斷的提高，2007年是7.83%，不到1成；2021年超過了50%，達到了52.31%，和2007年相比增加了44個百分點，行業集中度進一步提高。

百強企業的業務范圍進一步拓展，針對老年人，擴展養老服務、居家養老、生活照料等等；對中年人，做社區零售、美居服務、經紀服務，跟生活相關的一些服務；對未成年人，做托幼、親子、教育等等，打造多元化服務空間。這是未來發展的一個重要特點。

百強企業凈利潤從2007年的610萬元增長到現在的1.22億元，15年間增長了近19倍，復合增長率是23.84%。其中基礎物業服務凈利潤均值從488萬元增長到6000.54萬元，增長超過了11倍；多種經營凈利潤均值由122萬元增長到6165.99萬元，增長近50倍。這是非常喜人的一個指標。

百強企業前10名的管理平均面積，從2007年1600萬平方米增長到2021年的3.55億平方米，超過了21倍。市場占有率從2007年的不足2%提升到2021年的12.84%，增長超過10個百分點，10強企業的行業領先地位進一步加強。

物業公司發展給我們提供一個非常富有想象力的空間，特別是物業上市公司的發展，我們從2020年凈利潤情況來看，百強企業凈利潤增長是14.7%，上市公司的凈利潤增長是61.6%。2021年，百強企業的增長率是16.4%，上市公司的凈利潤增長率是50.1%。通過資本賦能，物業市場發展一定會非常迅速。

物業管理上市公司2022年半年報情況分析

物業上市公司半年報統計的截止時間是2022年6月30日，信息披露截止時間是8月31日。這里我們介紹兩個部分：

一、物業管理上市公司2022年上半年基本財務狀況。

物業上市公司總數58家，其中，境內上市公司有3家，在港股上市55家。從地域分布看，廣東有16家，浙江有7家，上海有8家，香港有2家，重慶有3家，北京有7家，天津1家，河南有4家，福建有1家，江蘇4家，河北1家，山東1家。

58家上市物業企業總市值是3134.15億元，2022年上半年營業收入是1051.43億元，增長26.65%；平均營業收入是18.13億元，增長了26.69%；凈利潤是11.5.48億元，下跌了8.74%，平均凈利潤1.99億元，下跌8.71%。

從營業收入增長分布來看，營業收入增長的企業有49家，占物業管理上市公司總數的84.48%，有27家企業營業收入增長在20%以下，占比37.93%；有22家企業營業收入增長超過了20%，占比37.93%；有9家企業營業收入下降，占比是15.51%。

二、物業管理上市公司2022年上半年發展的六大特征：

1.八成以上物業管理上市公司仍把物業費作為最大收入來源，有56家公布物業費數據，合計收入640.13億元。從收入占比來看，有45家上市公司，占比77.59%，其物業管理費收入占其總收入的比重超過50%，即近八成物業公司的主要收入來源還是物業費。

如果進一步細分，物業費收入占總收入比例在9成以上的公司有2家，都是A股物業。也有幾家物業費收入占比2成以下，其他收入占比比較高，具體公司名稱就不講了。

2、58家物業管理上市公司的平均負債率是45.88%，其中45家負債率在30%-60%之間，有8家企業負債率超過了60%，還有5家負債率在20%-30%之間，總體負債率不高。負債率最高的是華發物業的107.25%，負債率最低的是中駿商管的20.06%。

58家上市物業企業的流動負債額1181.30億元，流動負債超過了現金總額，平均每家流動負債20.37億元。

3、物業管理上市公司的凈現金流合計1011.50億元，現金流最高的華潤萬象生活，持有現金128.52億元，碧桂園服務是88.16億元，緊隨其后，世茂服務78.47億元，排第三位。持有現金在5億元以下的物業公司有24家。

4、有三成物業管理公司凈利潤下滑。今年是一個非常特殊的年份，對物業管理發展也有非常嚴重的影響。

5、50%的物業管理上市公司呈現出“獨立性”發展趨勢。今年半年報披露，有34家物業上市公司（占比58.62%）公布了關聯方貢獻面積的情況，關聯方都是地產公司，50%的物業企業關聯方輸送不到5成的管理面積，也就是說50%以上的管理面積是其他方面貢獻的。從這個特點來看，物業管理上市公司業務發展“獨立性”特征初步體現。

關聯方貢獻面積規模超過1億平方米的物業企業有4家，保利物業、中海物業、融創服務和華潤萬象生活，關聯方貢獻的面積分別是2億方、1.98億方、1.41億方和1.16億方。央企、國企關聯方貢獻的管理面積比較穩定。

6、77.58%的物業管理上市公司都是小市值公司。我們把50億市值以下的公司稱之為小市值上市公司，58家物業上市公司市值分布看，500億市值以上的公司有1家，100億-500億之間市值的公司有6家，50億-100億市值的公司有6家，20億-50億之間市值有13家，20億以下的有32家。統計下來，小市值公司有45家。

中國物業管理行業未來發展的趨勢

未來物業管理市場將呈現八個大趨勢：

第一個是物業管理市場精細化發展趨勢。物業管理企業要提高自己的競爭力一定要從粗放式管理走向精細化管理。

第二個是物業管理市場標準化發展趨勢。不同物業公司的管理標準是各自獨立的，缺乏一個共同的評價標準。隨著龍頭物業管理企業的發展，物業管理市場的行業管理標準將逐步提出和被普遍認可和共同遵守。

第三個是物業管理市場獨立化發展趨勢，目前物業管理公司與房地產企業緊密相關，主要靠房地產公司提高業務和收入來源，物業管理費收入是總收入的主要來源。未來，物業百強企業和物業管理上市公司都在努力開拓市場，開拓出更多的收入來源，逐步降低對房地產市場的依賴，走出物業管理獨立化發展的市場路徑。

第四個是物業管理市場多元化發展趨勢。百強企業正在把物業管理業務活動內容和范圍進一步拓寬，走向業務發展的多元化和收入的多元化。

第五個是物業管理市場的數字化和智能化發展趨勢。物業管理企業，特別是上市公司、百強企業在不斷加強科研投入，在數字化和智能化方面做出示范。

第六個是物業管理市場健康管理趨勢。物業管理多數是外部環境活動，居民室內活動相對比較少。未來，百強企業正在從以物的管理為核心過渡到以為人的服務為核心，即過渡到為業主個性化、多元化的需求服務為物業管理業務發展的核心，從小區室外環境管理為主逐漸過渡到以為業主的室內、室外和小區以外的需求服務為主，特別是為業主提供更多的健康生活管理服務，這將是未來物業管理發展的一個非常重要的內容；

第七個是物業管理市場的法制化趨勢。物業管理要逐步提高立法的層級、細化法規的內容，增加物業管理的信息披露內容。增強物業管理的法制化是推動物業管理市場加快發展的一個非常重要的基礎。

第八個是走資本市場賦能發展的趨勢。通過走資本市場之路，把更多的物業管理公司培育成上市公司，將會極大推動物業管理行業的發展，也將為業主和居民的健康生活提供更高質量的服務。

2022年，全球人口將達到80億，中國有14億多的人口，占全球人口的18%。全球一切發展都是以人為核心的。中國是全球人口第一大國家，14億人的需求也是全球第一大市場需求，物業管理市場也是一個全球第一大市場，發展潛力非常巨大，發展前景非常光明。我們對物業管理市場的高質量發展寄予了非常殷切的期望。